Какие налоги оплачивать при владении коммерческой недвижимостью
Приобретение коммерческой недвижимости открывает широкие возможности для бизнеса и инвестиций, но одновременно влечёт за собой налоговые обязательства. Понимание механизмов налогообложения поможет оптимизировать расходы, соблюсти требования законодательства и избежать штрафов.
Рассмотрим ключевые налоги для собственников коммерческой недвижимости: юридических лиц и физических лиц–инвесторов.
1. Налог на имущество организаций и физических лиц
Юридические лица, владеющие коммерческой недвижимостью, уплачивают ежегодный налог на имущество по ставке, установленной региональными властями.
Базовая формула:
– Налоговая база = кадастровая стоимость объекта × коэффициент0,2
– Ставка налога = 0,1–2,2% (в зависимости от региона и типа коммерческого объекта)
Для физических лиц коммерческие объекты подпадают под имущественный налог по ставке до 0,5%. Налог исчисляется на основании кадастровой стоимости недвижимости и уплачивается один раз в год.
Как оптимизировать
– Оспаривайте кадастровую стоимость через межведомственную комиссию при завышении.
– Используйте льготы: некоторые регионы снижают ставки для новостроек или объектов социального значения.
Рассмотрим ключевые налоги для собственников коммерческой недвижимости: юридических лиц и физических лиц–инвесторов.
1. Налог на имущество организаций и физических лиц
Юридические лица, владеющие коммерческой недвижимостью, уплачивают ежегодный налог на имущество по ставке, установленной региональными властями.
Базовая формула:
– Налоговая база = кадастровая стоимость объекта × коэффициент0,2
– Ставка налога = 0,1–2,2% (в зависимости от региона и типа коммерческого объекта)
Для физических лиц коммерческие объекты подпадают под имущественный налог по ставке до 0,5%. Налог исчисляется на основании кадастровой стоимости недвижимости и уплачивается один раз в год.
Как оптимизировать
– Оспаривайте кадастровую стоимость через межведомственную комиссию при завышении.
– Используйте льготы: некоторые регионы снижают ставки для новостроек или объектов социального значения.
2. Налог на доходы от сдачи в аренду
Арендная плата — стабильный доход, но требующий уплаты НДФЛ или налога на прибыль.
Физические лица
– НДФЛ 13% для резидентов, 15% для нерезидентов.
– Доходы и расходы можно учесть на основании упрощённого учёта: фактически полученная арендная плата минус подтверждённые расходные затраты.
– Если вы не учитываете расходы, базовая ставка 13% применяется ко всей арендной плате.
Юридические лица
– Налог на прибыль 20%.
– При упрощённой системе (УСН) возможны два режима:
• «Доходы» 6% от арендной платы
• «Доходы минус расходы» 15% от разницы между доходами и расходами
УСН позволяет снизить налоговую нагрузку, но требует точного учёта всех расходов, включая ремонт, обслуживание и коммунальные услуги.
3. НДС при покупке, аренде и обслуживании
НДС — ключевой налог для коммерческой недвижимости, влияющий на стоимость сделки и ежемесячные платежи.
При покупке
– Покупатель–юрлицо вправе принять к вычету уплаченный НДС (20%), если объект используется в налогооблагаемой деятельности.
– Физлицо–инвестор НДС не возмещает.
При аренде
– Арендодатель начисляет НДС (20%) на арендную плату, если объект не освобождён от НДС.
– Арендатор–юрлицо вправе принять НДС к вычету.
– При долгосрочной аренде возможны схемы без уплаты НДС (например, УСН у арендодателя), но с ограничениями на вычет арендаторами.
На обслуживание и ремонт
– Все подрядчики должны выставлять счета с НДС.
– Юридическое лицо вправе принимать НДС на обслуживание к вычету в общем порядке.
Арендная плата — стабильный доход, но требующий уплаты НДФЛ или налога на прибыль.
Физические лица
– НДФЛ 13% для резидентов, 15% для нерезидентов.
– Доходы и расходы можно учесть на основании упрощённого учёта: фактически полученная арендная плата минус подтверждённые расходные затраты.
– Если вы не учитываете расходы, базовая ставка 13% применяется ко всей арендной плате.
Юридические лица
– Налог на прибыль 20%.
– При упрощённой системе (УСН) возможны два режима:
• «Доходы» 6% от арендной платы
• «Доходы минус расходы» 15% от разницы между доходами и расходами
УСН позволяет снизить налоговую нагрузку, но требует точного учёта всех расходов, включая ремонт, обслуживание и коммунальные услуги.
3. НДС при покупке, аренде и обслуживании
НДС — ключевой налог для коммерческой недвижимости, влияющий на стоимость сделки и ежемесячные платежи.
При покупке
– Покупатель–юрлицо вправе принять к вычету уплаченный НДС (20%), если объект используется в налогооблагаемой деятельности.
– Физлицо–инвестор НДС не возмещает.
При аренде
– Арендодатель начисляет НДС (20%) на арендную плату, если объект не освобождён от НДС.
– Арендатор–юрлицо вправе принять НДС к вычету.
– При долгосрочной аренде возможны схемы без уплаты НДС (например, УСН у арендодателя), но с ограничениями на вычет арендаторами.
На обслуживание и ремонт
– Все подрядчики должны выставлять счета с НДС.
– Юридическое лицо вправе принимать НДС на обслуживание к вычету в общем порядке.
4. Земельный налог
Если коммерческий объект располагается на земельном участке, владельцу придётся уплачивать налог на землю. Расчет:
– Налоговая база = кадастровая стоимость земли
– Ставка = 0,3–1,5% (в зависимости от категории земли и региона)
Льготный период может предоставляться для вновь образованных земель или для промышленных зон.
5. Налог на транспорт, коммунальные платежи и другие сборы
Обладатель коммерческой недвижимости часто отвечает за коммунальные услуги и сборы:
– Вывоз мусора: фиксированная ставка по региональному тарифу
– Транспортный налог (если объект оснащён собственным автотранспортом)
– Плата за подключение к инженерным сетям и обслуживание общедомового имущества
Хотя эти платежи не относятся напрямую к налогу на недвижимость, их планирование важно для точного бюджета.
6. Особенности регистрации и отчётности
– Все налоговые обязательства регистрируются в личном кабинете на сайте ФНС.
– Ежегодная декларация по налогу на имущество подаётся до 1 февраля года, следующего за отчётным.
– Арендный доход и НДС отражаются в квартальных и годовых отчётных документах.
– При УСН декларации подаются по упрощённому порядку: раз в год до 31 марта.
7. Практические советы по снижению налоговой нагрузки
Если коммерческий объект располагается на земельном участке, владельцу придётся уплачивать налог на землю. Расчет:
– Налоговая база = кадастровая стоимость земли
– Ставка = 0,3–1,5% (в зависимости от категории земли и региона)
Льготный период может предоставляться для вновь образованных земель или для промышленных зон.
5. Налог на транспорт, коммунальные платежи и другие сборы
Обладатель коммерческой недвижимости часто отвечает за коммунальные услуги и сборы:
– Вывоз мусора: фиксированная ставка по региональному тарифу
– Транспортный налог (если объект оснащён собственным автотранспортом)
– Плата за подключение к инженерным сетям и обслуживание общедомового имущества
Хотя эти платежи не относятся напрямую к налогу на недвижимость, их планирование важно для точного бюджета.
6. Особенности регистрации и отчётности
– Все налоговые обязательства регистрируются в личном кабинете на сайте ФНС.
– Ежегодная декларация по налогу на имущество подаётся до 1 февраля года, следующего за отчётным.
– Арендный доход и НДС отражаются в квартальных и годовых отчётных документах.
– При УСН декларации подаются по упрощённому порядку: раз в год до 31 марта.
7. Практические советы по снижению налоговой нагрузки
- Используйте УСН «доходы минус расходы», чтобы списать все затраты на содержание недвижимости.
- Оспаривайте кадастр через экспертную оценку и межведомственные комиссии.
- Применяйте льготы для новых коммерческих проектов и социальных объектов.
- Контролируйте правильность выставленных счетов с НДС от подрядчиков.
- Диверсифицируйте портфель объектов, учитывая разницу в ставках по региону и налоговым режимам.
11 июля
